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在建设行业中的六种变更场景,总有你未曾经历过的

2020-11-06 13:58:50 53

工程变更是我们非常熟悉的事务,变更是基于原有所发生的调整和变化,变更的原因有多种,那么作为造价从业者,需要关注的重点是工程变更费用如何确定。

这涉及到两个问题:

1、是单独确定还是直接纳入工程结算?

2、工程变更会涉及那些费用?

在表述这个问题之前,先定义一下本篇“工程变更”的边界,相对合同而言,对合同金额所作的调整事项,统称为“工程变更”,包括设计变更、工程洽商、工程签证等形式,这种界定是为了表述的需要,本篇是以造价咨询的视角进行讲述。

02 工程变更是否都要单独确认费用?

工程变更是否要单独进行费用确认取决于合同的类型和工程变更涉及的内容。

若对于固定总价合同,不论工程变更涉及的内容是什么,均要单独进行费用确认。

若对于固定单价合同,则要区分工程变更的内容,若能够在竣工图纸体现的内容,可以直接计入结算,不单独进行费用确认;若不能在竣工图纸体现的,则需要单独进行费用确认,比如拆除费用、已进场但不能无法使用的物料费用等。

对于固定单价合同,若在施工过程中已经基于施工图纸转化为固定总价合同,通常称为“转固”,或者“重计量”,则工程变更的确认遵从于“固定总价合同”的原则。

03 工程变更的流程

工程变更通常分为两个环节,分别是:变更费用测算和变更费用确认。

变更费用测算是属于方案比选的环节,需要解决要不要变更、选择那种变更方案更为有价值,变更涉及的审批流程(因为涉及的审批权限的问题),这项工作通常要反复做。

变更费用确认是一个结果性的动作,但这个工作的重点却是在变更发生时点对场景信息的确认、以及变更实施中信息的收集,做好这两个环节信息的收集和确认,变更费用确认就变得轻而易举。这项工作完成的好坏,还可以分判出一个造价从业者是主动还是被动。

04 关于工程变更发生时点的6种场景

关于工程变更的分类,通常是从“工程变更的原因”的维度进行讲述,鉴于对于工程变更的原因,大家都比较清楚,无需赘述。

但作为造价从业者,更关注的是造价费用的问题。因此本部分将从“工程变更发生时点的场景”的维度对工程变更进行梳理。

先定义一下“工程变更发生时点的场景”,它相当于工程变更时,为工程施工进度所拍摄的一张以“变更事项”为C位X光片,其详细度要满足工程变更费用确认的全部信息。

按照“工程变更发生时点的场景”,工程变更大致可以分为6种,分别是:

第1种:未按照变更前的设计图纸开始施工,不涉及物料采购问题

这是最为常见、最为简单、最为经济、也是最为理想的一种变更场景。

第2种:已按照变更前的设计图纸进行施工,但尚未全部完成,不涉及物料采购。

稍稍错过最佳变更时间节点,但亡羊补牢,及时止损,需做好已完变更内容的确认。

第3种:已按照变更前的设计图纸全部完成施工。

这是损失最大的变更场景,硬生生把“生米做成熟饭”,悔之晚矣。

第4种:未按照设计变更前的设计图纸进行施工,但涉及物料采购。

针对物料采购又可以衍生出:

(1)尚未加工生产。

(2)已完成部分物料加工生产,尚未进场。

(3)部分物料已进场,部分物料尚未加工生产,部分尚未进场。

(4)已全部完成物料加工生产,尚未进场。

(5)物料合同已签订,物料已全部进场。

涉及物料采购所衍生出的五种场景,所涉及的损失的逐步增大的,若确定工程变更,涉及物料采购问题,要第一时间通知供货厂家,以便及时止损,有必要的情况下,需要延申到加工厂进行现场核实和确认。

第5种:已按照变更前的设计图纸进行施工,但尚未全部完成,涉及物料采购。

这是第2种和第4种场景的组合,也是最为繁琐的工程变更场景,变更发生时点要能够及时考虑到这些维度的问题,以免错过信息收集的最佳时机。

第6种:工程变更涉及到合同范围的重大变化

这不仅涉及单个变更的费用,还会涉及合同其他费用的调整,遇到这种场景,除了收集上述第1至第5种工程变更的必要信息外,还要收集整个项目在其时间节点的信息,包括但不限于人员、机械、材料、工程进度、措施项投入等等信息。

05  关于变更前和变更后的费用计算

在固定总价合同模式下,以施工图纸(或招标图纸)为包干范围,介绍最为简单的一种工程变更金额计算公式,适用于第1种工程变更金额的计算。

变更金额=变更后金额-变更前金额

这费用计算公式,虽然简单,但对于“变更前的金额”和“变更后的金额”计算却有非常重要的两个问题需要探讨。

第一是:关于变更前的数量问题

假定工程变更前,涉及变更部分的工程数量是可以在原合中明确拆解出来的。“工程变更前计入原合的工程数量”与“准确的工程数量”相比,有三种情况:

(1)与“准确的工程数量”一致。

(2)大于“准确的工程数量”。

(3)小于“准确的工程数量”。

若“工程变更前计入原合的工程数量”与“准确的工程数量”一致,而没有任何争议问题。

若出现大于或小于“准确的工程数量”时,这个工程变更前金额应该按照什么核定?通常是容易争议的一个问题。

简单讲,若本着公平合理的原则,既然固定总价合同是按照施工图纸进行包干,是通过招标竞争而来的价格,那么变更前金额的计算应当依据工程变更部分的“准确的工程数量”进行核定。换而言之,单纯的对比工程变更范围内,变更前和变更后的差异,对于原合同的缺陷,已经是属于“沉默事项”,没有必要再纠结。(个人观点,有异议欢迎探讨,但这种逻辑受站位影响,在执行环节有很大的难度)

第二是:关于工程变更单价问题。

若固定总价合同是由工程量清单明细的形式构成,假定对原合的单价能够清晰的分判出价格的合理性。对工程变更部分的单价,同样有三种情况:

(1)分部分项清单价格合理

(2)偏高

(3)偏低

基于原合同单价偏高和偏低的情况,如何核定变更前和变更后的金额,这其实有多种组合,鉴于篇幅原因,不再展开讨论(后续拟单独成篇论述)。

简单讲,若本着公平合理的原则,固定总价合同是以图纸进行包干,不论原合同工程变更清单项价格是高还是低,都不应改作为核定变更前和变更后的价格,而是应当以合理的价格核定变更前后的费用。(个人观点,有异议欢迎探讨,这种处理逻辑,在执行环节有很大的难度,同样受站位的影响)

合同变更条款通常是:”如属合同清单已有的子目,按合同清单单价;如有类似的子目,单价参照类似子目单价”

上述价格主张与合同中常见的变更条款是不相符的,但推敲这个合同变更条款的初衷,其实有一个隐性假定,那就是合同中的每一项价格都是合理的,然而真实的场景并非如此。

为此在起草变更合同条款时,不妨把隐性假定予以显性化的表述。完善后的合同条款可以是”如属合同清单已有的子目,且单价合理,按合同清单单价;如有类似的子目,且单价合理,单价参照类似子目单价,否则按照合同新增项规则确定单价”。

这样表述就比较完善了,但这将面临一个新的问题,如何判定单价合理?关于这个问题本篇暂不做讨论,后续另篇再述,感兴趣的小伙伴可以留言,谈谈个人意见。

不论是固定总价合同还是固定单价合同,不论涉及到工程量还是清单项价格,若能够做到工程数量准确,清单项价格合理,这是最为理想的状况,若不能做到,则将为工程变更的费用确认增加了难度系数。

有些是无疑为之,比如从业者的业务素养和时间急迫等因素。

有些是刻意而为,比如不平衡报价。若按照新的变更合同条款似乎可以起到遏制恶意不平衡报价的功效。

06 关于完整的工程变更金额计算模型

通过上述分析,本部分我们将整理出一个完整的变更金额计算模型。

先定义下工程变更费用计算模型的边界,本模型将基于固定总价合同,是对单项变更涉及的全部内容进行单独确认。

分类中的第1种工程变更是最为理想的一种工程变更时间节点,是工程施工管理所要追求的一个目标,但第2至6种工程变更却由于种种原因依然存在。作为完整的工程变更金额计算模型必然要涵盖6种工程变更场景。

首先对6种变更场景涉及的费用科目做如下界定。

1、按照变更前施工图已完成施工部分费用(简称:“已施工金额”)

2、拆除已完成施工部分的费用(简称:“拆除费用”)

3、拆除部分涉及物料残值的费用(简称“残值费用”)

4、已订购物料相关费用(涉及五种情况,统一简称“物料索赔”)

5、基于第5种情况涉及合同其他费用的调整(简称“费用索赔”)

则完整的工程变更金额计算模型为:

工程变更金额=变更后金额+已施工金额+拆除费用-残值费用+物料索赔+费用索赔-变更前金额。

07  写在最后

损失最小的工程变更时间点是在工程变更尚未施工前。

收集工程变更信息最好的时间点是在工程变更发生的那个时间节点。

降低工程变更金额确认难度的最佳时间点是在招投标阶段,要确保工程数量准确,清单项单价合理。

作为造价咨询从业者,若接到工程变更费用测算的工作时,希望本篇内容能够帮你快速构建变更工作框架,方向明确的去“收集工程变更发生时点的场景”信息。